北纬37°康旅示范小镇:6000亩大体量小镇暗藏隐忧

2019-06-03 16:30 作者: 来源:大众网·海报新闻
  北中国康旅示范小镇、重塑北中国康旅版图……近日,济南市商河县的北纬37°康旅示范小镇项目开始在济南亮相,引发了人们对商河楼市的重新关注。在市场表现平平的商河县开发“6000亩温泉小镇”,开发商鼎瓯集团能否将这一宏伟蓝图落地实现?   前身:商河温泉国际曾在2013年“烂尾”   大众网·海报新闻记者查阅发现,北纬37°康旅示范小镇的前身为商河温泉国际,是以商河温泉为名片打造的城镇综合体项目。项目位于济南市商河县南部新城的温泉旅游度假区内,西侧紧靠着S248省道。该项目于2012年6月份开工,当年11月份开盘,原计划在2014年年底交房,项目在2013年“烂尾”,温泉国际大酒店仅主体完成了主体建设。   
  据济南时报2017年6月份关于《商河县温泉国际部分项目何故连年停滞?》的报道中提到,北纬37°温泉项目作为商河县的头号工程。2016年5月,商河县委县政府已和济南鼎新置业公司重新签订了协议,共同推动此项目。整个项目占地6000亩,列入当年济南市市级计划项目。报道中提到,在商河县商中路上的温泉国际工地现场,已停工多年的温泉国际大酒店主体框架矗立在道路的一侧。据介绍,商河县温泉国际项目是2010年商河县委县政府和原济南城投集团一并进行开发建设的。2013年由于后者出现部分问题,该项目自此停滞不前。   记者从济南鼎鑫置业有限公司2018年公开的招聘信息中查询到,济南鼎鑫置业有限公司成立于2016年7月,并于2017年完成山东鼎瓯文化旅游发展集团的注册成立,公司注册资本10000万元人民币。主要从事房地产开发及管理、旅游管理、酒店管理、农业园艺管理、商业营运管理、物业管理等于一体的专业地产企业。鼎瓯集团拥有大量的土地储备,包括山东济南北纬37°项目6000亩温泉小镇(其官网显示为8000亩),山东临沂3000亩的文旅项目,贵州修文12000亩的文旅项目,以及吉林长春、广西北海、海南均有项目储备。   现状:北纬37°康旅示范小镇已入市销售   在今年2月份公示的济南2019年市级重点项目中,北纬37°生态温泉城建设项目赫然在列。根据开发商的对外信息释放,该项目在市场销售中的案名为北纬37°康旅示范小镇。   鼎瓯集团公开资料显示,其目前所开发的北纬37°康旅示范小镇项目位于济南市商河县花博会东侧,小镇包含健康、文旅、教育、休闲农业、康养社区等版块内容,将“重塑北中国康旅版图”。
  据齐鲁网2017年3月份报道,3月6日上午,商河举行北纬37°温泉公园项目启动仪式。北纬37°温泉公园是今年的市级重点项目,也是商河1号工程——北纬37°温泉悠养小镇的重要组成部分。北纬37°温泉悠养小镇规划用地面积约6000亩,计划总投资70亿元,总建筑体量约150万方,是包含“世界温泉博览汇、千亩市政运动公园、温泉商业小镇、休闲观光农业体验区、生态养生住区、全国温泉康养结合示范基地”6大功能业态的大型生态旅游度假综合体。   2017年6月,商河县委副书记做客《作风监督面对面》时提及,北纬37°温泉公园可以在2018年2月实现开园,开园时间向后推迟了三个多月。不过,该公园也没有在2018年的2月顺利开园,据项目的官方微信内容显示,北纬37°清水湖公园于2019年1月18日竣工验收,而公园内的儿童乐园等配套预计在2019年的5月底才能对外开放。在《作风监督面对面》中,商河县领导还提及项目中的亮点部分如果没有其他情况,温泉MALL和温泉小镇2017年7月份能实现开工,直到一年多以后,2018年的10月底,北纬37°温泉MALL才举行了开工仪式。   据大众网2018年10月份报道,2018年10月25日,北纬37°温泉MALL举行开工仪式,鼎瓯集团董事长兼总裁秦晓东出席仪式。北纬37°温泉MALL项目占地108亩,总投资超过7亿元,是北纬37°温泉小镇的组成部分。北纬37°温泉小镇项目总占地20多万平方米,总建筑面积约12万平方米,预计总投资约19亿元。北纬37°温泉小镇文旅项目由“世界温泉文化博览汇”“温泉水世界”“温泉MALL”和“温泉度假酒店”“温泉唐风主题小镇”五部分组成。   那么,项目最新进展如何了?据凤凰网5月份《配套建设进展缓慢 北纬37°能否打响“温泉”名片?》报道中航拍的最新建设进展显示,温泉小镇和温泉mall整体建设进度缓慢,区域有大片荒地,整个项目目前建设较多的是对外销售的商品房部分,相关的配套建设进展缓慢或暂无开发迹象。
  据贝壳网工作人员在微信朋友圈分享的北纬37°康旅示范小镇宣传海报显示,目前,项目住宅价格5888元/平米起,涵盖96-160平米多个户型房源。记者致电北纬37°康旅示范小镇售楼处电话了解到,除一期的部分低楼层房价价格在6000元/平米左右,洋房价格在7300元/平米左右;二期顶跃底跃户型的价格在8300元/平米左右;三期的小高层价格基本在6300元/平米左右。其中,一期部分房源已经交房入住。   记者调查了解到,由于市场需求平稳,目前,商河楼市仅有碧桂园·公园上城、北纬37°康旅示范小镇、长青·艺墅、红星天铂等楼盘在售,价格保持在6500-7800元/平米之间,市场需求平稳。为了促进销售,北纬37°康旅示范小镇在济南市高新区设置了展示中心,6月份对外开放。可以预见的是,由于受整个济南市长期限购政策的影响,且商河与济南距离相对较远,预计济南城区居民前往商河置业的人群相当有限。   另据官方资料显示,截止到2018年,商河县常住人口约58万,非农业人口8.1万人,由于当地支柱产业较少,在济南各区县的GDP排行上,商河县生产总值居末位。当地居民购买力有限,对商品住宅的市场需求也比较平稳。业内人士分析认为,虽然这两年有碧桂园、红星等开发商入驻,并不能代表当地的市场形势乐观,在大环境不好的情形下,当地商品房的销售压力还是比较大的。   隐忧:开发商能否真正“重塑北中国康旅版图”?   近年来,产业地产已然是一个非常热门的名词,无论哪家开发商,一般都会把产业地产作为拿地方向之一,而且大张旗鼓进行宣传。   众所周知,在产业小镇这样大体量项目的开发过程中,其中商品房的销售能较快地为开发企业回笼资金,所以开发商通常会先对商品房部分进行开发,而配套设施建设需要大量的资金投入,一般会放在后期进行。   目前开发北纬37°的开发商鼎瓯集团虽然在官网中提到未来有大量的土地储备,从公开报道信息推断,该集团目前或仅有商河一个大型项目在开建。商河项目的住宅销售虽然可以为企业回笼资金,但在当前市场平稳的情况下,项目规划的配套是是否能够兑现?建设周期有多久?还是个未知数。   据济南住宅与房地产信息网预售资料查询显示,截止到2019年6月3日,北纬37°项目共取得1259套房源的预售证,已售且进行了网签的房源有668套,销售面积近79800万平米。置业顾问告诉记者,项目二期顶跃等户型价格在8300元/平米左右,三期小高层均价在6300元/平米左右,主力户型面积在96-160平米之间。即使按照最贵8300元/平米的单价计算,北纬37°项目网签房源的回笼资金约6.6亿元。而据公开报道,北纬37°温泉小镇整个小镇项目约投资70亿元。   开发商骨子里流的是高利润、高周转血液,仅从表面来看,项目目前回笼的资金与建设所需资金还相差甚远。   在北纬37°康旅示范小镇的宣传资料中,提及了1+2+3的小镇生活模式即1为生活理念,2为生活圈,3为小镇教育、健康中心、休闲中心配套。其中第二部分提到的生活圈,包括1200亩清水湖公园、5万平米休闲娱乐小镇、4万平米温泉博物馆。虽然文字资料中对商品房部分的描述较为弱化,但在规划图中,墅级温泉洋房、中式院子等住宅产品的占比还是较大的。
  不可否认,北纬37°康旅示范小镇作用天然的温泉资源优势,环境和空气都不错。但从宣传资料来看,北纬37°康旅示范小镇的康养、文旅特色亮点不足,项目缺乏自身亮点、智慧化运营服务不足。如果存在挂着小镇的名头做地产开发的行为,再加上周围的市政、生活配套等不完善,这样的项目就难以脱离地产开发为主题的嫌疑,最终能否成为真正的康养文旅项目,短时期也难以给出定论。   相关链接:中弘济南鹊山项目等待复活   据《经济导报》2018年12月报道,中弘退逾期债务规模持续攀升,一些债权方也将中弘退推上了被告席。   受总部资金链断链影响,中弘旗下一些项目都陷入困境,这也包括济南中弘鹊山新奇世界国际度假区项目。   中弘鹊山项目规划宏大,目前已入住的小区在其整个项目中所占面积不算大。经济导报记者注意到,在中弘已拿的第一批土地中,商业用地目前还未开发,目前周边一片荒芜,一直沉寂。受累于债务危机,其第二批土地开发陷入停滞。   中弘近年来运作了一系列旅游地产。按照此前规划,济南鹊山项目计划打造一个囊括了美猴王主题公园、住宅等项目的超大型的文旅产品,规模庞大,但大型文旅项目依然不见踪影。
编辑:闫晓辉
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